Mietrecht bei Schimmel in Deutschland
Mietrecht bei Schimmel in Deutschland
Wer zahlt, wer haftet, wer muss was beweisen? Ein Überblick über die rechtliche Seite von Schimmel in der Mietwohnung.
Die gesetzliche Grundlage: § 536 BGB
Schimmel gilt rechtlich als Sachmangel, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete dadurch automatisch – man muss die Minderung nicht extra beantragen oder vom Vermieter genehmigen lassen.
Wichtig: "Automatisch" heißt nicht "ohne Vorbedingung". Damit das Minderungsrecht überhaupt greift, muss der Mangel dem Vermieter zunächst gemeldet werden.
Die Mängelanzeige (§ 536c BGB)
Wer Schimmel entdeckt, muss ihn dem Vermieter unverzüglich melden – am besten schriftlich, mit Fotos und am besten per Einschreiben mit Rückschein. Ohne diese Anzeige riskiert man das eigene Minderungsrecht.
Wer muss was beweisen?
Das ist der Kernpunkt fast jedes Schimmelstreits: Liegt ein Baumangel vor (Verantwortung des Vermieters), oder hat der Mieter durch falsches Heizen/Lüften selbst zum Schaden beigetragen?
Der Bundesgerichtshof hat dazu 2018 ein Grundsatzurteil gefällt: Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Schimmel nicht auf einem baulichen Mangel beruht. Erst wenn er das nachgewiesen hat – meist über ein Sachverständigengutachten – muss der Mieter sein Lüftungs- und Heizverhalten rechtfertigen.
Für Mieter gilt zusätzlich Schutz vor unrealistischen Anforderungen: Gerichte haben wiederholt entschieden, dass übertriebene Lüftungsvorgaben unzumutbar sind. Ein Amtsgericht bewertete bereits dreimaliges Lüften täglich als zu viel; ein anderes Gericht empfahl maximal drei Lüftungsvorgänge pro Tag als zumutbare Obergrenze. Gleichzeitig gilt: In Altbauten können Mieter keinen Neubaustandard erwarten – Wärmebrücken, die dem damaligen Baujahr entsprechen, gelten für sich genommen nicht automatisch als Mangel.
Wie hoch darf die Minderung ausfallen?
Es gibt keine feste Tabelle – die Höhe richtet sich nach Ausmaß des Befalls, betroffenem Raum und Grad der Gesundheits- bzw. Nutzungsbeeinträchtigung. Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen die Bandbreite:
Eine Minderung "auf eigene Faust" ohne juristischen Rat ist riskant – wird der Betrag später als zu hoch eingeschätzt, drohen Nachzahlungsforderungen oder sogar eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Außerordentliches Kündigungsrecht
Stellt der Schimmelbefall eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar, kann Mietern nach § 569 Abs. 1 BGB ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen. Auch hier gilt: Die gesundheitliche Relevanz muss belegbar sein, im Zweifel über ein Gutachten oder das Gesundheitsamt; mindestens aber über ein ärztliches Attest.
Die wichtigsten Schritte im Überblick
Schaden dokumentieren → Vermieter schriftlich informieren → angemessene Frist setzen → bei Uneinigkeit über die Ursache einen Sachverständigen einschalten → erst dann über Minderungshöhe oder Kündigung entscheiden. Wer sich unsicher ist, sollte sich vor eigenständigen Schritten rechtlich beraten lassen – z. B. über einen Mieterverein.